La ordenanza aprobada en diciembre pasado por el Concejo Deliberante además de habilitar la venta mediante subasta pública del Complejo Casino establece una extensa lista de obligaciones para el futuro adquirente, en este caso la firma “A TODA VELA MAR S.A.”, la única que se inscribió para el acto de remate. Además de afrontar una muy importante inversión, deberá hacerse cargo de obras de infraestructura, de la recuperación edilicia del sector y del proceso de subdivisión parcelaria. El producido de la venta tendrá una afectación específica, o sea el 70% para obras públicas y el 30% para libre disponibilidad municipal
Por Jorge Gómez
Con la ordenanza que autoriza la venta del Complejo Casino ya vigente desde diciembre pasado, el debate sobre el futuro del emblemático edificio de la Villa Díaz Vélez ingresó en una nueva etapa. La discusión ya no gira exclusivamente en torno a la conveniencia o no de la subasta del inmueble, sino sobre las condiciones concretas que deberá asumir el grupo empresario “A TODA VELA MAR S.A.” que en días más será el adjudicatario del remate público cuyo acto está previsto para el venidero 10 de junio.
El texto aprobado por el HCD y los anexos técnicos incorporados al expediente dejan en claro que la eventual adquisición del predio implicará mucho más que el pago de un precio. El comprador deberá afrontar una serie de obligaciones urbanísticas, administrativas y de infraestructura que forman parte de la ecuación económica del proyecto.
La Municipalidad decidió avanzar con la venta luego de dos procesos licitatorios frustrados y tras la tasación realizada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, organismo que concluyó que la comercialización del complejo resulta extremadamente difícil debido al estado de deterioro de las construcciones, el volumen de inversión requerido y los largos plazos de recuperación del capital.
La ordenanza autoriza la subasta en bloque de las parcelas que integran el denominado Complejo Casino, incluyendo las áreas que en el futuro conformarán los sectores A, B1, B2, B2.1 y B2.2 del nuevo esquema urbanístico previsto para el predio.
Sin embargo, la venta está acompañada por un conjunto de exigencias que deberán ser absorbidas íntegramente por el adjudicatario.
Obras de infraestructura obligatorias
Uno de los compromisos más importantes está vinculado con la infraestructura básica del sector. Los estudios técnicos incorporados al expediente determinaron que las redes actuales resultan insuficientes para soportar el desarrollo urbanístico previsto en la zona.
Por ese motivo, quien compre el complejo deberá ejecutar a su cargo una serie de obras indispensables para garantizar la prestación de servicios.
Entre ellas figuran:
- La realización de nuevas perforaciones y sistemas propios de abastecimiento de agua para los futuros edificios.
- La presentación y aprobación de los correspondientes proyectos sanitarios.
- La extensión de aproximadamente 500 metros de la red colectora cloacal para garantizar la factibilidad total del emprendimiento.
- La adecuación del sistema de desagües pluviales mediante el reemplazo de cañerías de 400 milímetros por conductos de 800 milímetros de diámetro.
Se trata de inversiones que no forman parte del precio de compra, sino que deberán ser ejecutadas posteriormente por el desarrollador.
Recuperar un complejo
La propia tasación oficial del Banco Provincia describe un panorama crítico.
Los técnicos consignaron que el conjunto edilicio presenta alrededor de cincuenta años de antigüedad sin mantenimiento significativo, agravado por incendios, vandalismo y abandono.
Incluso advirtieron que algunos sectores podrían resultar irrecuperables.
En consecuencia, el adjudicatario deberá afrontar la recuperación integral de los espacios que decida conservar, la eventual demolición de estructuras inviables y la construcción de nuevas superficies conforme a los indicadores urbanísticos proyectados.
El informe oficial señala expresamente que la puesta en funcionamiento del complejo demandará «un costo significativo», además de tiempo y riesgo empresarial.
La subdivisión por cuenta del comprador
Otro aspecto menos visible, pero de fuerte impacto económico, es que el adquirente deberá asumir íntegramente las tareas de mensura y subdivisión parcelaria.
La ordenanza establece que todas las actividades técnicas, administrativas y registrales necesarias para concretar el nuevo ordenamiento parcelario correrán por cuenta y riesgo del comprador.
Esto incluye la elaboración de planos, presentaciones ante organismos provinciales, tramitaciones catastrales y registrales, así como la inscripción definitiva de las nuevas parcelas.
Mantener espacio para el Casino
Además de tener el adjudicatario que pagar el precio ofertado y realizar, a su exclusivo cargo y costo, todos los actos jurídicos que resulten necesarios a fin de efectuar y aprobar las mensuras y subdivisión catastral, para la posterior escrituración de traspaso dominial de las nuevas parcelas generadas de acuerdo al ordenamiento parcelario establecido en el artículo 2º de la ordenanza, el futuro titular del complejo deberá destinar los espacios necesarios para el funcionamiento de un Casino, debiendo convenir con el Instituto Provincial de Lotería y Casinos de la Provincia de Buenos Aires y/o con un licenciatario y/o concesionario y/o operador del juego de dicho Instituto, las condiciones de uso y dimensiones del espacio a ser utilizado.
La obligación de destinar el mencionado espacio afectado al funcionamiento de un Casino subsistirá hasta tanto el Instituto Provincial de Lotería y Casinos de la Provincia de Buenos Aires manifieste su voluntad de no continuar utilizando dicho espacio.
Un proyecto sujeto a aprobaciones provinciales
Aunque la ordenanza municipal ya fue sancionada, el desarrollo urbanístico previsto para el área continúa atado a trámites provinciales.
El expediente contempla cambios de indicadores urbanísticos que aún requieren las correspondientes convalidaciones y evaluaciones ambientales.
Entre otros aspectos, deberá completarse el procedimiento vinculado al Informe de Prefactibilidad Ambiental Regional (IPAR), requisito indispensable para validar los cambios de uso del suelo previstos para el sector.
Una inversión de largo plazo
El Banco Provincia consideró dos escenarios para la valuación. Con los indicadores urbanísticos actuales, el complejo fue tasado en 3.750 millones de pesos.
Tomando en consideración los indicadores urbanísticos potenciales proyectados para el sector, la valuación ascendió a 6.504 millones.
Sobre esta última cifra se aplicó la reducción prevista en el Decreto Ley 9533/80 para fijar la base de la subasta en 4.878 millones de pesos.
Sin embargo, desde el propio expediente municipal se reconoce que el verdadero costo para quien adquiera el inmueble será considerablemente superior, debido a todas las obras, estudios, trámites y recuperaciones edilicias que deberá ejecutar posteriormente.
Cómo se distribuirá el dinero de la venta
La ordenanza también definió el destino que tendrán los fondos obtenidos mediante la subasta.
El esquema aprobado establece que el producido de la venta será abonado mediante un mecanismo de financiación previsto en la propia operación y que los recursos ingresados tendrán una afectación específica.
El 70% de los fondos deberá destinarse a la realización de obras públicas, mientras que el 30% restante quedará como recurso de libre disponibilidad para el Departamento Ejecutivo.
De esta manera, la administración municipal busca vincular directamente la eventual venta del Casino con la ejecución de infraestructura y mejoras urbanas en distintos sectores del distrito.
Mucho más que una compra inmobiliaria
La documentación oficial deja en evidencia que el futuro adjudicatario no adquirirá únicamente un inmueble frente al mar.
La operación supone asumir la recuperación de uno de los sectores más emblemáticos y deteriorados de la ciudad, afrontar importantes obras de infraestructura, cumplir exigencias urbanísticas y ambientales, ejecutar la subdivisión parcelaria y desarrollar un proyecto capaz de devolver actividad a un predio que lleva años convertido en símbolo del abandono.
Por esa razón, tanto la ordenanza como los informes técnicos incorporados al expediente coinciden en un punto central que consiste en que el verdadero desafío para quien comprará el Complejo Casino no será solamente pagar el precio de la subasta, sino contar con la capacidad financiera y operativa necesaria para concretar una transformación de gran escala en uno de los lugares más emblemáticos de Necochea.
