El portal La Tecla publicó un artículo donde consultó, entre otros, al intendente municipal de Necochea sobre la situación del Complejo Casino y la suspendida venta por subasta, por orden judicial, del predio en cuestión.
Se reproduce por aquí las consultas realizadas desde el aludido portal y las respuestas que brindó el jefe comunal local:
1) ¿Cuál es la situación de venta del casino? ¿Cómo actuarán desde el Municipio por el freno judicial?
La subasta Pública del Casino se encuentra suspendida con motivo de una medida cautelar dictada por el Juzgado Contencioso Administrativo de Necochea, la que fuera notificada en fecha 09/02/2026.
La Municipalidad de Necochea procedió a la presentación en fecha 12/02/2026 de un recurso de reposición con apelación en subsidio. Es decir, solicito al mismo Juzgado que revea su propia decisión, pedido que fuera rechazado en fecha 04/03/2026, y frente a tal circunstancia ante la apelación en subsidio interpuesta, la medida cautelar decretada deberá ser revisada por la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo con asiento en la ciudad de Mar del Plata.
Sostenemos con convicción que los fundamentos jurídicos que respaldan la Ordenanza 12.009/2025 son sólidos, legítimos y serán debidamente valorados por la Cámara de Apelaciones. En tales términos continuaremos actuando con total transparencia institucional, colaborando con la Justicia en todo lo que sea necesario, y trabajando para que el Complejo Casino recupere el protagonismo económico y turístico que Necochea merece.
2) Durante el proceso de venta, ¿se realizaron audiencias con participación ciudadana y evaluación de impacto ambiental para cambios de uso del suelo en bienes públicos?
Son dos temas diferentes. Por un lado, está la venta en subasta pública del Complejo Casino, que resulta ser un bien de dominio privado de la Municipalidad, y por el otro el cambio de los usos e indicadores urbanístico.
a) Respecto a la venta de bienes de dominio privado del municipio, como lo es el Complejo Casino, el cambio de titularidad del mismo resulta ambientalmente inocuo. La Ordenanza Nº 12.009/25 no establece la realización de proyecto, obra o actividad de entidad o no y con capacidad o no de afectar o alterar el medio ambiente o el régimen urbanístico en los términos regulados por la Ley Nº 11.723 y/o por el Decreto-Ley Nº 8912/77 y modif.; circunstancia ésta que determina que no corresponde la realización de un impacto ambiental o una instancia de participación ciudadana.
Insisto La Ordenanza Nº 12.009/25 NO prevé la realización de proyectos constructivos o alteraciones edilicias de ningún tipo u orden, dicha ordenanza solo regula una simple, pura, lisa y llana venta de inmuebles de dominio privado de la Municipalidad de Necochea, mediante el procedimiento de subasta pública, en el cual de verificarse un adquirente, el mismo adquiere los inmuebles en las condiciones actuales, es decir con los usos e indicadores vigentes en los términos la Ordenanza Nº 2005/81.
En síntesis, en el caso que alguien adquiera en la subasta la propiedad del Complejo Casino, solo tendrá por consecuencia UN CAMBIO DE TITULARIDAD DOMINIAL que, por cierto, no involucra ni comprende ningún emprendimiento que implique acciones u obras que sean susceptibles de producir efectos negativos sobre el ambiente y/o sus elementos.
b) Respecto al estudio de evaluación de impacto ambiental corresponde señalar que la Municipalidad de Necochea por ante los Organismos Provinciales competentes inicio el trámite que impone la ley para proceder a la modificación de los usos e indicadores urbanísticos que actualmente posee el Complejo Casino, trámite que a la fecha no ha concluido, razón por la cual en la actualidad resultan de aplicación los usos e indicadores vigentes en los términos la Ordenanza Nº 2005/81.
Cabe señalar que, en la tramitación del cambio de usos e indicadores urbanísticos, debe obligatoriamente tomar intervención el Ministerio de Ambiente de la Provincia de Buenos Aires, quien, en caso de no disponer de una instancia de participación ciudadana, será la Municipalidad de Necochea la cual, de ser los mismo aprobados por la Provincia, procederá a llevar a cabo la instancia de participación ciudadana y ello con carácter previo a la nueva ordenanza que corresponde que se sanción.
Por su parte, de verificarse un adquirente en la subasta, y siempre y cuando se aprueben los usos e indicadores por la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Necochea sanciones una nueva Ordenanza conteniendo los nuevos usos e indicadores aprobados, la evaluación de impacto ambiental se realizara cuando se presente un proyecto constructivo o un emprendimiento urbanístico que pudiere alterar las condiciones ambientales del lugar, lo cual que hoy no existe, no sucede ni la Subasta Pública lo prevé.
Vale destacar que, en caso de no aprobarse los nuevos usos e indicadores, cualquiera fuere el motivo de su desaprobación, en los términos de lo dispuesto por la Ordenanza Nº 12.009/25, de resultar un adquirente en la subasta, este nada podría alegar al respecto, dado que la venta se realiza con los usos e indicadores actuales.
Agrego que los nuevos usos e indicadores cuya aprobación se encuentra en trámite, solo y únicamente fueron considerados a los fines de determinar el precio base de la subasta.
3) ¿Se evaluó formalmente alguna alternativa de uso público para el predio antes de decidir la venta?
Inicialmente corresponde señalar que, en el año 2020 se sanciono la Ordenanza Nº 10.239/20 mediante la cual se autoriza al Departamento Ejecutivo a llamar a Licitación Pública de “CONCURSO INTEGRAL DE PROYECTO CON VENTA DE INMUEBLE PARA DESARROLLO URBANO EN EL ACTUAL SECTOR COMPLEJO CASINO NECOCHEA, CON OPCIÓN A CONCESIÓN DE USO Y EXPLOTACIÓN DE UNIDAD TURÍSTICA FISCAL”. Realizados dos llamados a licitación, ambos quedaron desiertos.
Dicho ello, se destaca que el Complejo Casino sufrió tres incendios (el de 1978 y los dos más devastadores de 2001 y 2020), y en el mes de diciembre de 2015 se adoptó la decisión de no continuar otorgando concesiones en el lugar, sumado a ello y tal como lo ha expresado el Banco de la Provincia de Buenos Aires en su dictamen de tasación Nº 28743/25, el complejo no ha recibido mantenimiento a lo largo de su vida útil (Más de 50 años) de lo que se sigue que hace décadas que la Municipalidad de Necochea se encuentra económica y financieramente imposibilitada de sostener el Complejo Casino de Necochea.
Ante tales circunstancias tanto el Departamento Ejecutivo como el Honorable Concejo Deliberante, este último por amplia mayoría de sus miembros (18 votos a favor y solo 2 en contra) resolvieron la conveniencia de la venta en subasta pública del complejo casino, considerando el fracaso del modelo de concesión habida cuenta que la puesta en funcionamiento de las edificaciones existentes implica, además de un costo significativo, tiempo y riesgo, factores que un concesionario no estaría dispuesto a asumir sobre un bien que no es ni va a ser de su propiedad.
4) ¿Cuál es la tasación oficial del predio y bajo qué criterios se estableció el precio base de la subasta, considerando su localización sobre el parque y el frente costero?
En cumplimiento de lo dispuesto por los artículos 159 del Decreto Ley 6769/58 y 21 del Decreto Ley 9533/80, se requirió tasación del inmueble denominado Complejo Casino de Necochea al Banco de la Provincia de Buenos Aires.
En tal sentido, dicha entidad Bancaria a los fines del dictamen de tasación, considero dos variables respecto de la zonificación a considerar que corresponden al uso actual, y a un uso potencial.
a) Indicadores urbanísticos vigentes: Según Ordenanza de zonificación Nº 2005/81, corresponde de aplicación la zonificación UE17, la cual posee uso específico Casino, sin asignación de indicadores urbanísticos, razón por la cual y, según se informa no existiría capacidad edificatoria por sobre lo existente.
b) Indicadores potenciales: Según el informe remitido IF-2021-29264468-GDEBA-DPUTMGGP, surgen los indicadores de aplicación…”.
De acuerdo a ello el Banco de la Provincia de Buenos Aires estableció los siguientes valores:
1) VALOR ESTIMADO DE VENTA (c/indicadores urbanísticos actuales): $ 3.750.000.000 (son pesos tres mil setecientos cincuenta millones.)
2) VALOR ESTIMADO DE VENTA (c/indicadores urbanísticos potenciales): $ 6.504.000.000 (son pesos seis mil quinientos cuatro millones)”.
Frente a la tasación efectuada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, considerando los usos e indicadores urbanísticos potenciales asignados al “Complejo Casino de Necochea”, los cuales se encuentran en trámite y sujetos a su aprobación provincial, la que asciende a la suma de pesos seis mil quinientos cuatro millones ($ 6.504.000.000), dado que dichos indicadores no fueron aprobados a la fecha y por ende no resultan aplicables, se resolvió reducir dicha tasación en un veinticinco por ciento (25 %), conforme lo autoriza el artículo 26 Decreto Ley 9533/80, y en tales términos se determinó que la base de la subasta pública se fijara en la suma de pesos cuatro mil ochocientos setenta y ocho millones ($ 4.878.000.000).
Descartándose así la tasación que determino que el Complejo Casino, con los usos e indicadores vigentes actuales, posee un valor de venta que asciende a la suma de pesos tres mil setecientos cincuenta millones ($ 3.750.000.000).
Queda claro entonces que los usos e indicadores urbanísticos cuya modificación se encuentra pendiente de aprobación por parte de organismos provinciales, fueron considerados únicamente a los fines de determinar el precio base de la subasta.
5) Luego de los artículos de las ordenanzas de 2020 y 2025 que fueron frenados por la Justicia, ¿qué garantías ofrece el Municipio de que un tercer intento cumplirá los pasos legales, ambientales y participativos que los dos anteriores omitieron?
Tanto la Ordenanza 10.239/20 como la Ordenanza Nº 12.009/25 fueron dictadas siguiendo todos los pasos legales que se deben realizar, la sentencia a la cual se hace mención y que declara únicamente invalido el artículo 7 de la Ordenanza Nº 10.239/20, es un artículo valido pero inaplicable porque se encuentra pendiente de ser convalidado por organismos provinciales y con ese se fin, se inició el correspondiente proceso de convalidación. allí reside el yerro en el cual incurrió el Tribunal.
La municipalidad comparte los fundamentos de la sentencia dictada por ese Tribunal, pero no está de acuerdo con lo que termina resolviendo. Aquí corresponde formularse una pregunta: si el artículo 7º de la Ordenanza Nº 10.239/20 no es válido porque no ha concluido el trámite de convalidación ¿Por qué la Municipalidad inicio el trámite de convalidación ante la Provincia de Buenos Aires? La respuesta es clara la norma es válida pero no es aplicable hasta tanto no sea convalidada.
Por su parte, cabe señalar que el artículo declarado invalido únicamente modificaba los usos del Complejo Casino, pero no posee indicar urbanístico alguna razón por la cual el lugar carece de capacidad edificatoria por encima de lo existente.
Asimismo, respecto a la decisión judicial de invalidar el artículo 7º de la Ordenanza Nº 10.239/20, dicha sentencia fue apelada por la Municipalidad de Necochea, entendiendo que los fundamentos jurídicos que respaldan nuestro recurso de apelación, son sólidos, legítimos y serán debidamente valorados por la Cámara de Apelaciones.
Vale destacar y enfatizar que esa invalidez declarada en modo alguno incide en el trámite de la venta en subasta pública del Complejo Casino, dado que como fuera dicho precedentemente, la venta se realiza en las condiciones actuales y con los usos e indicadores urbanísticos vigentes en los términos la Ordenanza Nº 2005/81 y que en la actualidad posee el lugar.
Así queda claro que, la Municipalidad de Necochea ha cumplido con todos los requisitos legales que le eran impuestos, por lo que consideramos que los recursos de apelación interpuestos, en tiempo y forma, en ambos procesos serán valorados por la Cámara de Apelaciones, y revertida la medida cautelar, podremos continuar con el trámite de la subasta, la cual al día de hoy solo se encuentra suspendida temporalmente.
Pero ultimo la suspensión de la subasta pública prevista para el 11/02/2026, no solo implicó el detraimiento de recursos públicos a recaudar habida cuenta que había un interesado inscripto en el acto de subasta el cual había depositado el 20 % del precio base de la subasta en concepto de garantía de mantenimiento de oferta, sino que, como contrapartida, en el marco de la declaración de emergencia económica financiera de todos los municipios de la Provincia de Buenos Aires, dispuesta por el artículo 1º de la Ley 15.557, particularmente obligó y obliga a la Municipalidad a continuar sufragando gastos para sostener el Complejo Casino Necochea, tales por ejemplo, entre otros, el pagos por consumo de energía eléctrica y de personal municipal correspondiente a dicho Complejo, cuyos montos alcanzan la suma de $ 96.897.270,22 (gasto en personal sufragado solo entre el mes de enero y el mes de octubre de 2025) y $ 106.801.581,97 (Gasto por consumo eléctrico sufragado solo en el año 2025).
