SECRETARIA DE PLANEAMIENTO, OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS
VISTO:
La Ordenanza Nº 12.078/25, sancionada por el Honorable Concejo Deliberante el día 30 de diciembre de 2025, por la que se pretende modificar los artículos 8º, 12º, 22º y 23º de la Ordenanza Nº 12.009/25; y
CONSIDERANDO:
Que, a fs. 24/38 del Expediente Nº 7239/25, ha tomado intervención la Secretaria de Legal y Técnica, emitiendo dictamen legal, coincidiéndose en un todo con el mencionado análisis jurídico efectuado, se hace propia dicha opinión legal, conforme se expone seguidamente;
Que, la Ordenanza Nº 12.078/25 fue comunicada a este Departamento Ejecutivo en fecha 5 de enero de 2026, a los efectos de su promulgación o veto (cfr. art. 108 inc. 2º Decreto Ley nº 6769/58 y modif., Ley Orgánica de las Municipalidades; en adelante “LOM”);
Que, para el ejercicio de una de estas facultades es tarea basilar del Departamento Ejecutivo efectuar un control sobre la materia y temática legislada de modo de verificar si se corresponde con el ordenamiento jurídico vigente o bien, en su caso, si transgrede los límites impuestos por la Constitución de la Provincia y las leyes que la complementan (cfr. art. 195 de la Carta local cit.), como asimismo si su sanción ha sido en respeto a la competencia, procedimiento, forma, motivación y finalidad, so riesgo de resultar un acto municipal viciado y, en tal supuesto, pasible de ser objeto de invalidación (art. 240 de la LOM);
Que, aún cuando se verifique que el acto legislativo ha sido sancionado conforme a derecho, el Departamento Ejecutivo, con sujeción a su competencia administrativa (cfr. arts. 107 y ss. de la LOM), tiene la facultad de merituar la conveniencia y oportunidad de lo que fue objeto de aprobación el acto legislativo que se revisa, para lo cual cuenta con legal discrecionalidad legal para decidir sobre su admisibilidad y procedencia fundado en la razonabilidad del mismo y/o en su utilidad pública, ello en amparo del interés general y bienestar colectivo (cfr. art. 56 de la Constitución Provincial);
Que, en caso que se estime que una Ordenanza no resulta conforme con el ordenamiento jurídico vigente o bien se estime que lo regulado en la misma resulta inconveniente a los intereses municipales que han de ser –siempre- preferentemente resguardados, el Departamento Ejecutivo carece de la facultad de decretar la nulidad de la misma pues se trata de un acto municipal sancionado por el H. Concejo Deliberante en el marco de sus legales y privativas atribuciones y competencia otorgadas por el citado régimen municipal basal (art. 24, 25 y conc. de la LOM), por cuanto ha de limitar el ejercicio de sus potestades a interdictar su entrada vigencia a través del ejercicio de su facultad de veto dentro del término de diez (10) días hábiles de comunicado (cfr art. 108 inc. 2º in fine de la LOM), puesto que, con posterioridad, solo podrá alegar, probar e invocar su nulidad ocurriendo a la sede de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia mediante conflicto en los términos de los arts. 196 de la Constitución Provincial y 261 y ss. de la LOM);
Que, en tal dirección nuestro máximo Tribunal Provincial ha interpretado que, en el orden provincial, cuando el legislador decide regular una materia de su entera competencia, el Poder Ejecutivo cuenta con una oportunidad útil para oponerse a la ley por motivos de oportunidad o de juridicidad: el veto reglado en el art. 108 de la Constitución Provincial. No ejercida tal atribución, en principio, queda obligado a respetar la ley cuya ejecución le ha sido encomendada (doctr. causa B. 60.898, «Fiscal de Estado», sent. de 18-II-2004), postura que se hizo luego extensiva al ámbito municipal (doctr. causa B. 68.574, «Intendente Municipal de Junín», sent. de 20-IX-2006);
Que, en lo álgido de la cuestión, la resolución final de censurar una Ordenanza requiere de la preliminar tarea intelectiva que sea seria, sesuda y aguda con cargo en determinar, con la mayor claridad posible, las razones jurídicas y/o fácticas que conllevan a esta grave decisión, toda vez que aquel acto legislativo –como todo acto municipal emitido por uno de los departamentos de gobierno municipal- goza de la presunción de constitucionalidad y legitimidad (cfr. doctr. SCBA causas B. 54.695, «Vigani», sent. 04/10/2006; I. 68.944, «UPCN», res. 05/02/2008; I. 68.944, «UPCN», res. 05/02/2008; I. 71.446, «Fundación Biosfera», res. 04/05/2011; B. 59.285, sent. 04/04/ 2012; I. 74.048, «ATE», res. 24/05/2016; B. 67.076, “Tornay”, sent. 26/12/2018; I. 76.127, «Romero», res. 12/02/2020; B. 65.982, “Picone”, sent. 27/10/2022, entre otras);
Que, bajo este insoslayable parámetro cabe abordar el examen de la Ordenanza Nº 12.078/25, por el que –se adelanta- se verifica que el mismo contraría cláusulas de la Constitución Provincial y de la Ley Orgánica de las Municipalidades y, asimismo, padece de serios vicios en orden a la competencia sobre la materia cuyas modificaciones legislativa procura, el procedimiento seguido para ello, y los contenidos y motivaciones que fueron objeto de alteración de lo dispuesto en la Ordenanza Nº 12.009/25; todo lo cual, debe ser objeto de la detenida y ardua faena jurídica que ha explicitar en forma acabada y con la mayor precisión fundante la decisión consecuente;
Que, el primer vicio que afecta la validez de la Ordenanza en su totalidad, responde al iter procedimental impulsado por el H. Concejo Deliberante para la sanción de la Ordenanza Nº 12.078/25;
Que, la ley Orgánica de las Municipalidades (Decreto Ley nº 6769/58 y modif.; en adelante “LOM”) atribuye al Concejo Deliberante dictar su Reglamento Interno el que ha de establecer –entre otras atribuciones “…el orden de sus sesiones y trabajo…” (art. 75); en virtud del cual, en este instrumento jurídico han de establecerse detalladas reglas y procedimientos para el funcionamiento y organización del Cuerpo, incluyendo aspectos sobre el orden de las sesiones deliberativas, cubriendo aspectos como el debate y la actuación de sus concejales, las comisiones, la validez de convocatorias y la toma de decisiones, por lo ha de servir como guía normativa para la gestión legislativa local y que, por tanto, es complementaria de aquel régimen municipal;
Que, dado su carácter reglamentario que asegura un funcionamiento ordenado y transparente del Cuerpo Deliberativo, vale puntualizar que, una vez aprobado y vigente el Reglamento Interno, éste debe ser acatado por el propio Concejo Deliberante y cumplido por todos los miembros del cuerpo a modo de posibilitar y dar efectivo cumplimiento del deber legal de legislar atribuido al Cuerpo en tanto ejercicio irrestricto de esta facultad indelegable en otro poder municipal (cfr. arts. 24, 25, 27, ss. y conc. de la LOM);
Que, este definido destino del conjunto de reglas y pautas de orden normativo que contiene el instrumento (potestad de establecer ordenanzas y otros dispositivos de alcance general e imperativo), no pueden ser soslayadas, transgredidos ni violentados, pues sus producciones normativas (Ordenanzas, Resoluciones, Decretos y Comunicaciones –art. 77 de la LOM-) podrían quedar afectado de irregularidades y ser pasibles de la sanción de nulidad (cfr. art. 240 de la LOM);
Que, partiendo desde tales directrices cabe abordar y dirimir lo acontecido respecto de la citada Ordenanza N° 12.078/25 que viene a conocimiento de este Departamento Ejecutivo a los fines del ejercicio de su potestad prevista en el artículo 108 inciso 2º de la LOM;
Que, dicha producción normativa introduce modificaciones a la Ordenanza Nº 12.009/25 recientemente sancionada en sesión ordinaria del H. Concejo Deliberante en fecha 02/12/2025 y promulgada mediante Decreto D.E. Nº 3569/25 de fecha 11/12/2025, por el que se autorizó al Departamento Ejecutivo a realizar la venta del “Complejo Casino de Necochea”, en la forma y bajo las estrictas condiciones impuestas en sus dispositivos, y así establecer un marco de incentivos, transparencia, certidumbre, seguridad jurídica y un sistema eficiente de protección de derechos adquiridos;
Que, es dable aclarar que la modificación legislativa en examen por el Cuerpo Deliberativo ocurrió durante el mismo período legislativo ordinario y, más precisamente, a escasos 19 días de promulgada;
Que, con la sanción de la Ordenanza Nº 12.009/25 el Honorable Concejo Deliberante dejó expresada su clara voluntad de proceder a la venta del inmueble en cuestión, para lo cual se prescribieron concretas exigencias y requisitos previos por el cual se impusieron condiciones de participación que aseguran la seriedad de las ofertas y la transparencia del proceso (v.gr., inscripción previa, presentación de garantías, aceptación de las bases y condiciones de la subasta, plazos de pago, forma de pago y domicilio, etc.), que, en caso de no ser cumplimentadas en debida forma, podrían acarrear sanciones y perjuicios para los oferentes (v.gr., pérdida de la garantía; multas; perdida de lo abonado, indemnizaciones a favor del municipio);
Que, tal como se destaca en los primeros tres párrafos del Considerando de la Ordenanza Nº 12.078/25, desde el punto de vista estrictamente legal el Concejo Deliberante bien puede determinar modificaciones a la normativa ya legislada y en vigor, aunque también adquiere cierta relevancia jurídica el hecho que, en la especie, no aparece como un temperamento o criterio razonable llevar a cabo alteraciones legislativas atento los escasos días en que sancionó y comenzó a regir la Ordenanza Nº 12.009/25; por lo que las modificaciones y agregados que informa y surgen de la Ordenanza bajo examen dejarían al descubierto una notoria conducta desaprensiva del Cuerpo Deliberativo en el ejercicio de su facultad legislativa que revelaría una singular impericia a su respecto;
Que, más allá de la valoración anterior, lo cierto y relevante en el caso es advertir que, a los fines de sancionar la Ordenanza Nº 12.078/25, el Departamento Deliberativo habría incurrido en singulares violaciones a expresas y claras disposiciones de su Reglamento Interno que es del caso reseñar y, en tal marco, expresarse sobre su mérito;
Que, respecto al procedimiento de sanción de ordenanzas y demás acto conforme a las previsiones contenidas en este instrumento complementario de la LOM, además de establecerse que los asuntos y proyectos para ser tratados han de integrar el Orden del Día, han de leerse los despachos de mayoría y de minoría producido por las Comisiones competentes (cfr. arts. 94, 96 y conc. del Reglamento Interno del HCD);
Que, de acuerdo al régimen interno recreado, deviene incontrovertible que los miembros presentes del H. Concejo Deliberante en la sesión ordinaria de fecha 02/12/2025, tenían –o debían tener- pleno conocimiento de los despachos de las Comisiones, pues los mismos integran el cúmulo de información que debe quedar manifiesto al realizarse la reunión del Cuerpo;
Que, desde este iter natural y esperable, en oportunidad del tratamiento en general y en particular de la propuesta, los referidos despachos o dictámenes de Comisión habrían de ser objeto de debate libre por el pleno y, en su consecuencia lógica, sometidas a la respectiva votación para su definitiva aprobación (cfr. arts. 37, 38, 74, 75, 78, 82, 83, 96 y conc. del Reglamento Interno del HCD); todo lo cual cabe predicar es lo que ha acontecido en oportunidad de aprobarse la Ordenanza Nº 12.009/25 en sesión ordinaria de fecha 02/12/2025;
Que, conforme a dicho procedimiento, no puede dejar de advertirse que el dictamen o despacho de minoría en oportunidad del debate de la citada norma legislativa, contiene en su opinión o propuesta las mismas tres primeras disposiciones de la Ordenanza Nº 12.078/25 que fuera remitida a este Departamento Ejecutivo, como así también, proponía la modificación del artículo 23 de la Ordenanza luego sancionada y promulgada con el Nº 12.009/25; el cual, además de leído previamente, debió ser sometido a discusión y debate, aunque finalmente desconsiderado por el Cuerpo colegiado, no logrando adquirir un estatus normativo (Ver. fs. 79/81 del Expediente Nº 1086/25);
Que de lo que se viene exponiendo, sin mayor esfuerzo se advierte que la normativa bajo examen no habría sido producto de un actuar imperito o de una conducta negligente de los miembros del Concejo Deliberante como se conjeturó más arriba, sino que, en la sesión de fecha 30/12/2025 y por vía de aprobación de la Ordenanza Nº 12.078/25 en estudio, se ha resucitado el anterior debate ya fenecido, lo cual aparece como una inoportuna o extemporánea “reconsideración” del dictamen de minoría que, en su razón jurídica, implica no otra cosa que la directa transgresión a lo expresamente dispuesto en el artículo 121 y concordantes del Reglamento Interno;
Que, en efecto, esta disposición reza: “Ninguna sanción del Concejo respecto de proyectos de Ordenanza, de Decreto o de Resolución, sea en general o en particular, podrá ser reconsiderado, a no ser por moción hecha en las mismas sesiones en que estos estuvieren o hubieren estado pendientes, excepto el caso en que dichos proyectos no comunicados aún al Departamento Ejecutivo, hayan sido sancionados por error de causa o de interpretación de la Ley Orgánica de las Municipalidades”;
Que, bajo dicho parámetro legal y autolimitativo del procedimiento que debía seguir el Cuerpo Deliberativo, queda manifiesto que para tratar toda “reconsideración” de un proyecto normativo, ello debió producirse en la misma sesión, puesto que, no obstante que la normativa prevé la posibilidad legal de su tratamiento y reconsideración a posteriori de la sesión, ello solo puede realizarse siempre que la legislación aprobada previamente no hubiere sido comunicado al Ejecutivo municipal o el Concejo interpretare el régimen municipal con otro alcance y contenido al dado a la Ordenanza Nº 12.009/25, excepciones éstas que no se configuran en el caso;
Que, cabe agregar, si en la sesión ordinaria de fecha 02/12/2025, mediante moción de Orden de Reconsideración, se hubiere formulado reevaluar el dictamen en minoría se habría requerido obtener una mayoría especial en tanto que el mentado régimen complementario exige “…para su aprobación los dos tercios (2/3) de votos de los Concejales presentes” (cfr. art. 67 del Reglamento Interno);
Que, para eludir arbitrariamente esta exigencia extraordinaria, se ha procedido a “reconsiderar” aquel dictamen o despacho de minoría mediante el artilugio de presentarlo, ahora y de modo sorpresivo, en otra posterior sesión ordinaria del H. Concejo Deliberante pero, ahora y sorpresivamente, como un nuevo Proyecto legislativo modificatorio de la vigente Ordenanza Nº 12.009/25, para lo cual, su replanteamiento y aprobación deviene ilícita, siendo un hecho notorio que surge de la mera confrontación de la Ordenanza Nº 12.078/25 con el orden jurídico positivo y su dictado es contra legem, superando la interpretación meramente opinable de la norma que se aplica;
Que, en tal orden de consideraciones y bajo el marco fáctico en que se desarrolló la temática en cuestión, con la sanción de la Ordenanza Nº 12.078/25, aprobada en sesión ordinaria de fecha 30/12/2025, se cristaliza la notoria violación del procedimiento regulado en el Reglamento Interno del Cuerpo, toda vez que, en clara violación a lo dispuesto en los artículos 67 y 121 del Reglamento Interno no se explicitó ni calificó a esta Ordenanza como “reconsideración”, olvidando informar a los concejales que se trataba de reconsiderar o revivir aquel dictamen de minoría;
Que recordando, por lo pronto, que la Ordenanza antecedente Nº 12.009/25 fue oportunamente comunicada a este departamento de gobierno quien la promulgó por Decreto Nº 3569/25, y que el Concejo Deliberante al tratar y resolver el Proyecto de Ordenanza no ha expresado en su articulado ni expuesto, que su articulado o propuesta legislativa implicó consideraciones de contenido hermenéutico en torno a la Ley Orgánica de las Municipalidades (cfr. art. 121 del R.I.); este último no aparece como una producción normativa que pueda validarse;
Que, en síntesis, de la cronología y circunstancia jurídicas expuestas queda manifiesto que el H. Concejo Deliberante carecía y carece de toda atribución o facultad legal de “reconsiderar” el dictamen o despacho de la minoría ya tratado y considerado en anterior sesión ordinaria (Ver. fs. 79/81 del Expediente Nº 1086/25), cual fuera desestimado por el voto de la mayoría del pleno;
Que, el artículo 240 de la Ley Orgánica de las Municipalidades -Decreto Ley 6769/58- establece que: “Los actos jurídicos del Intendente, concejales y empleados de las municipalidades que no estén constituidos según la competencia, forma y contenidos determinados en la presente ley y en las de aplicación complementaria, serán nulos.”;
Que, en su consecuencia, habiendo asumido un temperamento que colisiona o, más precisamente, soslaya o desconsidera lo expresamente establecido en el artículo 121 del Reglamento Interno (entre otra disposición reglamentaria), constituye una violación al procedimiento legalmente estatuido -y que deviene autoimpuesto para el Cuerpo, conforme al artículo 75 de la LOM-, lo que conclusivamente determina que la Ordenanza Nº 12.078/25, constituye una legislación que no ha sido lograda según la “…forma y contenidos determinados en la presente ley y en las de aplicación complementaria…” deviniendo en un acto municipal insanablemente nulo (cfr. art. 240 de la LOM).
Que, sin perjuicio de destacar que esta abovedada conclusión resulta suficiente para interdictar el mentado asunto bajo examen, de igual modo, atento el contenido de la Ordenanza sancionada y el alcance que se le ha pretendido dar a sus disposiciones, corresponde efectuar un detenido estudio de sus preceptos en particular; no sin antes efectuar y consignar postulaciones que disvaliosamente gravitan sobre la competencia y materia regulada en los artículos 1º y 2º de la Ordenanza Nº 12.078/25;
Que, a este respecto corresponde una disgreción de orden competencial que no deviene antojadiza, sino que a sus fines aclaratorios se hace necesario detallar por las consecuencias que ello acarrea;
Que, como bien se sabe, la sanción de la Ordenanza Nº 12.009/25 fue producto legislativo de un proyecto instado por este Departamento Ejecutivo, de acuerdo al cual, y conforme surge del contenido de la mayoría de sus disposiciones, éste delegó en el H. Concejo Deliberante atribuciones que le son propias y privativas, y todo ello con base en su indeclinable decisión e implícita finalidad pública de imprimir aún más seguridad jurídica e irreductible transparencia al procedimiento de venta del “Complejo Casino de Necochea”;
Que, para mayor descripción aclaratoria, cuadra subrayar que, con excepción de los artículos 1º, 18º y 22º de la ordenanza vigente, en cuanto confiere las respectivas autorizaciones de venta de inmuebles del Estado Municipal y el otorgamiento de franquicias y beneficios con fines de promoción que son de competencia del Concejo Deliberante (cfr. arts. 40, 54, 55 y conc. de la LOM), las restantes disposiciones son de estricta y legal competencia del Departamento Ejecutivo;
Que, en efecto, tanto del artículo 20 del Decreto-Ley Nº 9.533/80 y modif. como de los artículos 158 y 159 de la LOM, resulta de toda patencia que, una vez legislada las referidas autorizaciones de venta de inmuebles del dominio privado municipal y la aprobada exención fiscal, todo lo atinente a la subasta pública del “Complejo Casino de Necochea” en particular es de competencia del Departamento Ejecutivo;
Que, ello es irreplicable, en virtud que la característica resaltante del procedimiento de venta inmobiliaria por subasta pública constituye el ejercicio de típicas facultades administrativas de reglamentación y ejecución de ordenanzas, que –entre otros cometidos- involucra y concede el rol protagónico al Ejecutivo municipal de representar a la Municipalidad en sus relaciones terceros (v.gr., Colegio de Martilleros y Corredores Públicos provincial, martilleros designados y oferentes), celebrar contratos (v.gr., con el consiguiente adquirente en la subasta) y ejercer toda otra facultad y atribución en cumplimiento a sus deberes inherentes como titular de la Administración Pública municipal (v.gr., establecer condiciones e instar el procedimiento de subasta pública, controlar la documentación presentada de oferentes, adjudicar al mejor postor, promover los actos de mensura, deslinde, estado parcelario y escrituración, procuración del cobro de la venta, etc.), ello en un todo de acuerdo a lo expresamente atribuido en los artículos 107, 108 incisos. 3º, 11º, 14º y 17º, y conc. de la LOM;
Que, dado que en su gran mayoría los requisitos y recaudos establecidos en la Ordenanza Nº 12.009/25 constituyen una abierta delegación de atribuciones administrativas por parte del Departamento Ejecutivo al Concejo Deliberante, se consolida como escenario jurídico que, una vez aprobada y entrada en vigor la citada legislación, el Ejecutivo recupera todas las facultades y potestades en materia de su competencia constitucional y legal, con la sola salvedad de aquella que, por única vez y oportunidad, fue objeto de expresa delegación;
Que, de ello queda claro y apuntalado que, así como el Ejecutivo municipal no puede hacer uso de la competencia delegada (v.gr. modificando, por vía reglamentaria, uno o varios de los requisitos o recaudos referidos a la subasta pública en la Ordenanza Nº 12.009/25) en tanto que lo pertinente ya se encuentran regulados en una norma jerárquicamente superior (cfr. art. 24 de la LOM), tampoco puede promoverlo y/o efectuarlo el H. Concejo Deliberante sin previo consentimiento expreso de aquel que posee la competencia en la materia; y ello así, toda vez que un actuar en sentido contrario afecta el fundamental principio de seguridad jurídica (cfr. art. 56 de la Constitución Provincial);
Que, como es de conocimiento público, la modificación de los artículos 8º y 12º de la Ordenanza Nº 12.009/25, conforme se dispone a través de los artículos 1º y 2º de la Ordenanza Nº 12.078/25, fue llevada adelante en contra de la opinión expresada –en forma indubitable y con carácter previo a su aprobación- por el titular del Departamento Ejecutivo en un acto público convocado al efecto en fecha 26/12/2025;
Que, con todo lo dicho y apuntado, fácil es colegir que –sin perjuicio de lo que se expresa infra en particular sobre estas modificaciones legislativas propuestas- carece de toda validez lo establecido en los artículos 1º y 2º de la Ordenanza Nº 12.078/25 (cfr. art. 240 de la LOM);
Que, dicho lo anterior, no es dable privarse de realizar un estudio y análisis crítico de cada una de las disposiciones contenidas en la mentada Ordenanza Nº 12.078/25, siendo una actitud responsable aportar mayores argumentos y fundamentos, conforme se lleva a cabo a continuación;
Que, en relación al artículo 1º por el que se propone la modificación del artículo 8º de la Ordenanza Municipal Nº 12.009/25, no obstante las observaciones que podrían efectuarse en torno a su redacción, aquí interesa poner de resalto objeciones respecto de lo establecido en los incisos A) y B) del mismo, los que responden al siguiente texto: “ARTÍCULO 8º: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: La sola presentación del oferente en la subasta implica la aceptación de todas las obligaciones establecidas en el presente artículo, las cuales se detallan a continuación: A) El comprador tiene la obligación de comenzar las tareas de demolición y/o restauración de la edificación existente en el predio en un plazo que no podrá exceder de ciento ochenta (180) días corridos contados desde la adquisición del bien en subasta. Las parcelas deberán quedar limpias y en condiciones para la ejecución de los proyectos posteriores. El incumplimiento de este inciso producirá de pleno derecho la pérdida de la exención de tasas municipales otorgada por la presente ordenanza, sin perjuicio de las multas Concejo que determine el Honorable Deliberante. B) El adjudicatario deberá pagar el precio ofertado y realizar, a su exclusivo cargo y costo, todos los actos jurídicos necesarios para efectuar y aprobar las mensuras y subdivisión catastral. Esto es requisito previo para la posterior escrituración de traspaso dominial de las nuevas parcelas generadas según el ordenamiento establecido en el artículo 2º de la presente.(…)”;
Que, liminarmente, se destaca que lo estatuido en este inciso B) ya tiene expresa previsión en el artículo 17º de la Ordenanza Nº 12.009/25, evidenciando tal circunstancia el uso deficiente de la técnica legislativa, o bien, el desapego o desatención de lo preceptuado de la normativa en vigor;
Que, lo jurídicamente grosero queda patentizado en el inciso A) de este examinado artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25 y ello en virtud de consideraciones varias de orden fáctico y de índole jurídica.
Que, en primer término, corresponde señalar que, mediante el Pliego de Bases y Condiciones, aprobado por la Ordenanza Nº 10.239/20 correspondiente a la Licitación Pública de “CONCURSO INTEGRAL DE PROYECTO CON VENTA DE INMUEBLE PARA DESARROLLO URBANO EN EL ACTUAL SECTOR COMPLEJO CASINO NECOCHEA, CON OPCIÓN A CONCESIÓN DE USO Y EXPLOTACIÓN DE UNIDAD TURÍSTICA FISCAL”, se dispuso un plazo de tres (3) años para que, quien resultare adjudicatario del proceso licitatorio instaurado por dicha norma, “restaure” las edificaciones e instalaciones del “Complejo Casino de Necochea”, habiéndose realizados -con tales pretensiones- dos (2) llamados a licitación pública, el primero con fecha 09/12/2020 y el segundo llamado con fecha 22/02/2022, ambos fracasaron en su convocatoria, declarándose en consecuencia desiertos los mismos;
Que, partiendo de este irrefutable antecedente, claramente el artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25 tiene como objetivo basilar desalentar la participación de los posibles inversores interesados en adquirir el “Complejo Casino de Necochea” procurando que la subasta fracase, máxime si se considera el plazo de ciento ochenta (180) días fijado para que el adquirente demuela y restaure edificaciones;
Que, asimismo no puede soslayarse que, frente a la obligación de realizar tareas de demolición y restauración a cargo del adquirente, el artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25 no establece en modo alguno que debería demoler y/o restaurar, de qué forma y/o con que alcance, desnaturalizándose de tal modo el espíritu de la Ordenanza que se pretende modificar, generando una cegadora oscuridad e inseguridad jurídica que viene borrar toda la transparencia que enarbola la Ordenanza Nº 12.009/25, a la vez que, más allá de los fracasos licitatorios anteriores, aparece como abusivo imponérsele al adquirente del bien inmueble en la subasta la obligación de realizar tareas de demolición y restauración en el exiguo plazo de ciento ochenta (180) días debiendo el adquirente de las parcelas dejar a éstas “…limpias y en condiciones para la ejecución de los proyectos posteriores…”, habida cuenta que no resultaría legal sin determinación alguna de pautas y reglas de juego claras, llevar a cabo ninguna obra ni actos constructivos destinados a futura edificación a la vez que ello podría comprometer una posible transgresión del apartado 7.1.28.2.13 de la Ordenanza 2005/81 y, con ello, disposiciones cuya modificación podría gravitar en el trámite de aprobación de nuevos usos e indicadores por ante la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial del Ministerio de Gobierno, conforme surge del Dictamen IF-2021-29264468-GDEBA-DPUTMGGP (cfr. Anexo 3 de la Ordenanza Nº 12.009/25); de modo tal que al imponerse al adquirente una obligación pasible de sanciones contractuales (v.gr. “pérdida de la exención de tasas municipales…” y “…multas Concejo que determine el Honorable Deliberante”) se estaría compeliendo al mismo a efectuar acciones que habrían de gravitar en el interés público municipal comprometido en la propia venta inmobiliaria, cual es la superación del estado ruinoso del “Complejo Casino de Necochea”;
Que, se itera, el sentido que se tuvo en cuenta al momento de apreciar la posible venta del inmueble en cuestión es que el adquirente disponga con libertad y sujeto a sus intereses jurídicos y económicos las tareas a llevar a cabo en un futuro, entre las cuales se encuentran las que se vinculan y están condicionadas a la previa aprobación de los nuevos usos e indicadores urbanísticos, de forma tal que los proyectos constructivos que estime conveniente aprontar serán a su cargo y obligación para lo cual deberá instar los procedimientos administrativos municipales y provinciales para obtener las respectivas autorizaciones para construir en la forma proyectada y decidida sin violentar las reglas urbanísticas, de convivencia y medioambientales;
Que, de todas formas, produce cierta perplejidad de naturaleza jurídica el último párrafo del artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25, el cual –se reitera- prescribe lo siguiente: “(…) El incumplimiento de este inciso [comienzo de tareas de demolición y/o restauración de la edificación dentro de los 180 días de adquirió el predio] producirá de pleno derecho la pérdida de la exención de tasas municipales otorgada por la presente ordenanza, sin perjuicio de las multas que determine el Honorable Concejo Deliberante”; importando esta imposición, primero, una flagrante violación al espíritu de los incentivos previstos en el artículo 22 de la Ordenanza Nº 12.009/25, cuyo expresa finalidad u objeto de la exención fiscal allí prevista es “…fomentar la inversión, con carácter extraordinario y excepcional, en virtud del estado actual en el que se encuentra el “Complejo Casino de Necochea”…, junto a las actividades que allí se desarrollen, realicen o se lleven a cabo…”; por cuanto no resulta razonable condicionar tales beneficios tributarios al inicio de actividades constructivas (Vg. Demolición) respecto de una obra que podría estar sujeta a la aprobación de los referidos usos e indicadores urbanísticos;
Que, aún más sorprendente, ha sido prever la posibilidad que el incumplimiento de ese inicio de tareas pudiere conllevar la aplicación de “…las multas que determine el Concejo Deliberante”, toda vez que tanto la Ordenanza Nº 12.009/25 como la Ley Orgánica de las Municipalidades -Decreto Ley 6769/58- no prevén ni autorizan la posibilidad o facultad del Departamento Deliberativo para imponer multa alguna y que, además, carece de potestades para decidir por él mismo y eventualmente imponer una incierta penalidad que solo presenta visos de arbitrariedad (ausencia absoluta de norma habilitante para actuar en ese sentido), cuando las únicas previsiones sancionatorias son las establecidas en los artículos 10º y 11º de la Ordenanza Nº 12.009/25;
Pese a esta indiscutible inteligencia jurídico-fáctica, el artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25 avasalla los más básicos y elementales principios constitucionales, en pos de procurar un marco de absoluta inseguridad jurídica con la clara intención de desalentar la participación de oferentes en la subasta y de tal modo procurar que fracase la misma, ha pretendiendo desconocer que el principio de legalidad exige la existencia de una norma jurídica previa reguladora de las infracciones y sanciones;
Que, paradojalmente esta directriz constituye el cimiento sobre el cual se edifica todo el derecho sancionatorio y es la garantía máxima, que se expresa en el viejo aforismo “nullum crimen, nulla poena sine lege”, que quiere significar que no existe infracción, pena o sanción sin ley previa que lo establezca, permitiendo al ciudadano programar sus comportamientos sin temor a interferencias imprevisibles del ordenamiento sancionador del Estado; en rigor, se busca que las personas conozcan de antemano qué está prohibido y, por ende, qué está permitido, pudiendo así organizar sus acciones con cabal conocimiento de las consecuencias jurídicas de sus actos;
Que, desde este único miramiento, el principio de legalidad se traduce en la imperiosa exigencia de predeterminación legal de las conductas ilícitas y de las sanciones correspondientes, no requiriéndose de mayor esfuerzo para advertir que el artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25 se encuentra en clara transgresión de dicho principio (arts. 18 de la Constitución de la Nación; 9 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos [CADH]; 15 del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos [PIDCP] y 10 y 25 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires);
Que, en síntesis, sumado al claro objetivo de procurar el fracaso de la subasta, anunciándole al posible inversor que podría ser multado por incumplimientos vagos y ambiguos (tareas de reconstrucción yo demolición, limpieza de parcelas dejándolas en condiciones para la ejecución de proyectos) con multas cuyo importe se desconoce, pues estas serán “…las multas que determine el Concejo Deliberante”, todo ello importa no otra cosa que la grave afectación de fundamentales de derechos del adquirente del inmueble en subasta, puesto que el ejercicio de esa potestad sancionadora en circunstancias o causas que no prescribe la Ordenanza Nº 12.009/25 ni régimen general municipal, implica una flagrante violación a la garantía del derecho de defensa del artículo 18 de la Constitución Nacional (v.gr., nadie puede ser penado sin fundamento en ley anterior al hecho), a la regla del debido proceso y al principio de legalidad (arts. 11, 25 y 56 de la Constitución Provincial);
Que, por lo demás, no puede dejar de merituarse que la amenaza de cualquier penalidad o sanción sin fundamento en norma con jerarquía de ley (en sentido formal y material –v.gr., art. 77 de la LOM), solo sometido a los designios y mera discrecionalidad del Concejo Deliberante obviamente, constituye un claro y absurdo desincentivo al inversor, en tanto que solo podría provocar un notorio desinterés de cualquier posible adquirente del predio “Complejo Casino de Necochea” para arriesgar su capital privado y, a la par, asumir el peligro de su pérdida por el solo hecho de haber quedado sometido y sujeto a la simple y arbitraria voluntad del Departamento Deliberativo, el cual podría de acuerdo surge del artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.078/25, sancionar al adquirente con multas por el importe que se le antoje, por hechos indefinidos;
Que, de tal modo, el citado artículo no puede menos que contradecir o alterar irrazonablemente el espíritu y finalidad que se persiguió –y se persigue- con la sanción de la Ordenanza Nº 12.009/25: proceder a la venta del “Complejo Casino de Necochea” estatuyendo condiciones transparentes y atractivas para seducir el interés de los oferentes, de forma tal de evitar una nueva frustración -como lo acontecido en los dos procesos licitatorios llevados a cabo en los años 2020 y 2022- que provoque un malestar generalizado y expectativas negativas sobre el futuro del predio, que –bien se sabe- resulta extremadamente costoso de mantener, resultando una carga desproporcionada sobre las finanzas públicas comunales, y con ninguna utilidad pública actual, con excepción del sostenimiento y estabilidad en dicho complejo de las fuentes laborales de los trabajadores del Instituto Provincial de Lotería y Casinos de la Provincia de Buenos Aires;
Que, con lo asentado, solo resta admitir y comprender, conclusivamente, el carácter jurídicamente inválido y superlativamente inconveniente de la examinada disposición de la ordenanza modificatoria;
Que, lo propio acontece con relación al artículo 2º de la Ordenanza Nº 12.078/25 que modifica la redacción del artículo 12º de la Ordenanza Nº 12.009/25, pero que -en lo puntual- respecto de la prohibición de “…compra en comisión, como así tampoco la cesión del boleto de compraventa total o parcial…” lo rectifica en relación al departamento de gobierno municipal a cargo de autorización expresa de la cesión, sustituyendo al Departamento Ejecutivo previsto en la ordenanza vigente por el Concejo Deliberante ahora previsto en la nueva Ordenanza modificatoria;
Que, además de comprometer una colisión de potestades y deberes entre ambos departamentos de gobierno municipal, una regulación como la propuesta implica una incongruencia normativa con lo dispuesto en el artículo 1º de la Ordenanza Nº 12.009/25 en cuanto que, por esta disposición se autorizó la venta del inmueble al Departamento Ejecutivo mediante Subasta Pública, sin efectuar reserva el Cuerpo Deliberativo de resolver en definitiva algún aspecto en particular;
Que, dicho en otros términos, aquí rige el aforismo «quien puede lo más, puede lo menos» cual es un principio general del derecho que significa que quien tiene capacidad o atribución para la realización de actos de mayor envergadura tiene también la capacidad para los de menor, y si bien no está consagrado verbatim en el Código Civil y Comercial, es principio reconocido en materia de derecho administrativo que la delegación de facultades y potestades son aquellas efectuadas en forma expresa (venta en subasta del inmueble) como las razonablemente implícitas propias de la materia o cuestión delegada que, en la especie, involucra la modalidad de controlar la debida ejecución en la venta inmobiliaria al autorizar la total o parcial cesión del boleto de compraventa;
Que, cabe abundar que, la Ordenanza Nº 12.009/25 no establece recaudo alguno para prestar dicha autorización, por lo que ello no constituye más que una típica actividad administrativa del Ejecutivo a cargo de la venta, debiendo, para el otorgamiento de la correspondiente autorización de cesión total o parcial, únicamente verificarse que el cesionario haya asumido el carácter de responsable solidario frente a la Municipalidad de Necochea de todas las obligaciones y responsabilidades asumidas por el comprador original (primer cedente) en los términos de lo dispuesto por el artículo 827 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que, va de suyo, en consecuencia, que, si la autorización delegada al Ejecutivo por la citada Ordenanza es la venta del inmueble, todo lo atinente a dicha facultad que, claro está, involucra la de suscribir el boleto de compraventa, la facultad de prestar expresa autorización en caso de cesión de este instrumento, constituye la razonable potestad implícita que, así también, le ha sido conferida dentro de aquella potestad expresa;
Que, en este orden de consideraciones jurídico-legales, no es posible aprehender lo afirmado dogmáticamente en la Ordenanza Nº 12.078/25 respecto de que esta asunción de potestad de control por el Departamento Deliberativo respecto de una eventual cesión del boleto, que –según reza- tiene por finalidad “…reforzar el control institucional del Honorable Concejo Deliberante… a fin de preservar la finalidad perseguida por la norma y evitar desnaturalizaciones del régimen de venta autorizado” (cfr. párr. 6to. del Considerando de la Ordenanza Nº 12.078/25); salvo que ello no tenga otra finalidad que realizar un insulto institucional, ya que a contrario sensu del texto, cabe inteligir, inextricablemente y a modo agraviante, que si dicha autorización queda a cargo del Ejecutivo municipal (cfr. art. 12º de la Ordenanza Nº 12.009/25) éste desnaturalizaría el régimen de venta del inmueble, lo cual luce absurdo e inaceptable;
Que, respecto del artículo 3º de la Ordenanza Nº 12.078/25, que procura modificar el artículo 22º de la Ordenanza Nº 12.009/25, constituye una disposición que no resulta menos desafortunada que las anteriores, puesto que, al establecer que los beneficios fiscales alcanzan en forma exclusiva al adquirente original y siempre que se limite “…únicamente a los usos de vivienda y comercio”, contraría los fines de tal incentivo que se tuvo en cuenta conforme a la redacción del vigente referido artículo 22º, procurándose de manera clara el fracaso de la subasta;
Que, en efecto, el objetivo expreso de tal precepto es que la exención fiscal de 15 años dispuesto en beneficio del adquirente en subasta no es otro que “…fomentar la inversión, con carácter extraordinario y excepcional, en virtud del estado actual en el que se encuentra el “Complejo Casino de Necochea”…, junto a las actividades que allí se desarrollen, realicen o se lleven a cabo…”, cuya primera parte referida a su finalidad es reiterada en el texto del artículo 3º de la Ordenanza Nº 12.078/25; por lo que, lo trascendente es que quien posea los derechos sobre el inmueble en cuestión, y en su caso de las nuevas parcelas: “A”, “B1”, “B2”, “B2.1”, “B2.2” y “C” (adquirente originario o cesionario/s posterior/es) realice/n todos los actos y obras constructivos y haga los usos urbanísticamente permitidos que tiendan a superar el estado ruinoso y de abandono del área en cuestión; y todo ello sin que sea posible en tal cometido ponderar u otorgarle menos valor o relevancia a los posteriores adquirentes por cesión;
Que, dicho en otros términos, la irrazonabilidad o contradicción del último párrafo de la pretensa nueva redacción del artículo 22º con el anterior (v. art. 3º de la Ordenanza Nº 12.078/25) es notoria, patente, clara, pues la importancia del incentivo se acentúa sobre las obras superadoras del estado actual del área, no obstante lo cual sin fundamentos conocidos, cuanto menos, se traslada su acento en una supuesta calidad especial del adquirente originario por el solo hecho de investir esa posición primera; calidad ésta que no guarda relación o vínculo jurídico atendible con las exenciones fiscales ya establecidas;
Que, a su vez, deviene complejo aprehender las razones o fundamentos del legislador ordinario para establecer como limitación para el goce de las ventajas fiscales previstas de que ese adquirente originario afecte el inmueble “…únicamente a los usos de vivienda y comercio”, excluyendo de tal modo, v.gr., a los usos administrativos, lúdicos, recretativos y/o los que, eventualmente, aprueben las autoridades provinciales respecto de los nuevos usos e indicadores urbanísticos tramitados por EX-2021-27291904-GDEBA-DSTAMGGP -Expte. Nº 4081-234/21-, CASO N° 12007- NECOCHEA;
Que, no debe dejarse fuera de la ecuación que el incentivo del original artículo 22º tuvo –y tiene- su fundamento y razón fáctica en “…el capital cuantioso e intensivo que demandara el “Complejo Casino de Necochea” y los largos tiempos de recupero de lo invertido”, habiéndose resaltado –como justificativos que anclan la cuestión- que “…los antecedentes surgentes de los dos infructuosos llamados a licitación que en los términos de lo dispuesto por la Ordenanza Nº 10.239/20 fueron realizados, y lo afirmado por el Departamento de Tasaciones del Banco de la Provincia de Buenos Aires en cuanto sostuvo “…que la venta del inmueble seria de difícil o nula realización en las condiciones actuales, debido a la fuerte inversión requerida, el riesgo y el tiempo necesario para su ejecución.” (V. fs. 17 vlta. del Expediente Nº 1086/25), ello indica y hace procedente la implementación de un régimen de incentivos específicos y excepcionales, tales como exenciones tributarias y plazo de financiación, como herramienta efectiva para superar barreras económico-financieras y promover, así, la inversión”, conforme se destacó en el Considerando de la Ordenanza Nº 12.009/25;
Que, cuadra poner en valor, la atenta comprensión de la temática en su real situación oportunamente considerada por el H. Concejo Deliberante en la sesión ordinaria de fecha 02/12/2025, por el que ese Cuerpo en su anterior composición calibró -en forma apropiada y conveniente- que la venta de este inmueble municipal excede el mero interés en obtener un producido económico y/o de librarse de un bien que genera un gasto exorbitante que distrae recursos públicos que podrían tener otro destino público o satisfacción colectiva, sino que, muy en especial, intentó recuperar la zona para goce y disfrute de la comunidad Necochense y restaurar la esperanza, ponderando -desde esta irrefragable comprensión- que el adquirente y, eventualmente, sus cesionarios cumplen un rol fundamental en tal cometido;
Que, dicho lo que antecede, da cuenta que el H. Concejo Deliberante en su actual integración, subrepticiamente, ha modificado ese criterio, puesto que al modificar ahora las condiciones de venta ha obrado en perjuicio de lograr este cometido colectivo “…de poner fin a la grave, desoladora y ruinosa situación en la que se encuentra sometido desde hace tiempo el “Complejo Casino de Necochea”, el cual “…representa un serio riesgo para la integridad de las personas que trabajan o circulan en su predio, a la vez que su estado edilicio acumula elementos visualmente perturbadores, degradando el entorno, afectando negativamente la calidad de vida de los ciudadanos al deteriorar la calidad del paisaje urbano generando en definitiva contaminación visual y ambiental (ocasionada por vectores, acumulación de agua, etc.) , agravado ello en el marco de resultar la ciudad de Necochea un destino turístico” (cfr. Considerando de la Ordenanza Nº 12.009/25);
Que, ello queda al descubierto desde que el artículo 22º de la Ordenanza Nº 12.009/25 establece la exención tributaria, por 15 años, para los inmuebles individualizados catastralmente como: 1) Circ. XII, Sec. C, Frac 65, Parcela 1, Partida 55535, creada por plano 76-102-59; 2) Circ. XII, Sec. C, Frac 65, Parcela 2, Partida 55536, creada por plano 76-102-59; 3) Circ. XII, Sec. C, Frac 66, Partida 74044, creada por plano 76-88-69; y 4) calle a ceder definida en el plano de mensura y división N° 76-102.1959, y en su caso posteriormente para la nueva división parcelaria que de ellos surja y que se identificarán como parcelas: “A”, “B1”, “B2”, “B2.1”, “B2.2” y “C”, y en caso que, una vez aprobados los usos e indicadores correspondientes, con anterioridad al plazo de quince (15) años precedentemente dispuesto, se edificaren nuevos inmuebles en las futuras parcelas “A” y “B.1” con destino a vivienda multifamiliar, finalizada su construcción y desde el momento en que se formalice legalmente su existencia y titularidad, dicha exención cesará y quedara sin efectos hacia el futuro respecto de cada nuevo inmueble;
Que, ahora bien, en clara dirección a desalentar toda inversión privada y procurando el desinterés de potenciales interesados y por ende la frustración de la subasta, el artículo 3º de la Ordenanza Nº 12.078/25, sin fundamento alguno, determina que la exención tributaria, ahora sobre la totalidad de los inmuebles individualización catastralmente en el párrafo que antecede y en su caso para las futuras parcelas “A”, “B1”, “B2”, “B2.1”, “B2.2” y “C”, solo y únicamente resultara aplicable al comprador original. Es decir, con el concreto y único fin de desincentivar a interesados y frustrar la subasta, la nueva redacción del artículo 22º pretende establecer que la perdida de la indicada exención sobre la totalidad de las parcelas “A”, “B1”, “B2”, “B2.1”, “B2.2” y “C” operara en caso que se incorporen más inversores, los cuales además frente a la Municipalidad de Necochea y en los términos del texto original de la Ordenanza Nº 12.009/25, resultaran responsables solidarios de todas las obligaciones asumidas por el comprador original (primer cedente) en los términos de lo dispuesto por el artículo 827 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que, bajo tales premisas atrapantes, el carácter lábil, inaprehensible, de la exigencia legal ostensiblemente carente de justificación sesuda, de la modificación legal propuesta sobre el artículo 22º de la Ordenanza Nº 12.009/25, por medio del artículo 3º de la Ordenanza Nº 12.078/25, al establecer imposiciones condicionantes que solo podrían desanimar a futuros oferentes, eventual adquirente, futuros inversores, con su correspondiente limitación de usos del predio, constituyen medidas normativas claramente inadecuadas para lograr el fin público que se persigue con la venta en subasta pública del “Complejo Casino de Necochea” (v.gr., superar la ruindad edilicia de público conocimiento, necesidad de recuperación del predio para la comunidad y la actividad turística, su puesta en valor, cese de erogaciones públicas municipales, fomento a la inversión privada, etc.), extremos que autorizan a ponderar la colisión de la disposición modificada con el principio de razonabilidad (art. 56 de la Constitución de la Provincia);
Que, no se trata solo de la simple y pura “no oposición” a la venta del “Complejo Casino de Necochea” (como se han preocupado de señalar algunos ediles), sino de realizar esfuerzos activos y necesarios para que la subasta pública se lleve a cabo y conforme a los resultados esperados (su venta en la forma legalmente prevista), para lo cual los incondicionales incentivos establecidos en el artículo 22º de la legislación original son los racionalmente apropiados para lograr tal cometido fundamental;
Que, en resumen, esta disposición modificatoria analizada, no ha valorado el contexto general que diera origen y motivo a la sanción de la Ordenanza Nº 12.009/25, la cual busca lograr, a través de su racionalidad normativa, evitar la frustración de los objetivos de venta, eludiendo preceptos rígidos que mellen su coherencia y su armonización con esa finalidad primera;
Que, con lo que se lleva expuesto, sumado a las observaciones en general efectuada a la Ordenanza Nº 12.078/25 al inicio del presente, quedan manifiestos los vicios que determinan y conllevarían a la sanción de nulidad de las modificaciones a la Ordenanza Nº 12.009/25 previstas en los artículos 1º, 2º y 3º del mismo (cfr. art. 240 de la LOM);
Que, tratamiento y examen jurídico-fáctico particularizado merece el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25, el cual, textualmente reza: “Modificase el Artículo 23º de la Ordenanza Municipal Nº 12.009/25, el que quedará redactado de la siguiente manera: “ARTÍCULO 23º.- DESTINO DE LOS FONDOS: El producido total de la subasta pública del denominado ‘Complejo Casino de Necochea’ será destinado en su totalidad a la conformación del FONDO DE REPARACION HISTORICA DE NECOCHEA, a la financiación y realización de las obras y servicios públicos necesarios para el distrito de Necochea, A tales efectos, crease una comisión especial, integrada por un representante de cada uno de los bloques políticos que integran el HCD, la cual elaborara el listado de obras y servicios públicos y su respectiva prioridad, que se llevaran adelante con el mencionado fondo de reparación histórica en el distrito de Necochea. El listado de obras y servicios mencionado anteriormente, deberá ser aprobado por ordenanza del HCD y comunicado al D.E. para su cumplimiento. Los fondos que integran el FONDO DE REPARACION HISTORICA DE NECOCHEA son afectados en los términos de los artículos. 226 inc. 4, 228 segundo párrafo, 229 y concordantes del Decreto Ley 6769/58 L.O.M.-”;
Que, de acuerdo a esta previsión el Departamento Deliberativo se atribuye solo para sí la titularidad o el ejercicio de la competencia en determinar las obras y servicios públicos que sean objeto de financiación con los fondos del creado “FONDO DE REPARACION HISTORICA DE NECOCHEA”;
Que, las razones que habrían llevado a esta propuesta preceptiva se asentaría en lo expuesto en el Considerando de la Ordenanza Nº 12.078/25, en cuanto allí se expresa en forma meramente dogmática: “Que, resulta oportuno y necesario definir de manera expresa y específica el destino del producido de la subasta pública autorizada, afectándolo íntegramente a la reconstrucción del Auditorio de uso comunitario, como forma de asegurar que la enajenación de bienes municipales se traduzca en la recuperación del patrimonio público de valor cultural, social y turístico para la comunidad de Necochea. Que las modificaciones introducidas no alteran la esencia del procedimiento de subasta pública previsto en la Ordenanza Nº 12.009/25, sino que tienden a perfeccionarlo, dotándolo de mayores garantías de transparencia, razonabilidad y orientación al interés dotándolo público” (párrafos 7mo. y 8vo del Considerando de la cit. Ord.);
Que, semejante afirmación, deja a las claras la irracionalidad e incoherencia de la Ordenanza Nº 12.078/25, siendo que fue ese Concejo Deliberante quien autorizo en el artículo 18º de la Ordenanza Nº 12.009/25 al Departamento Ejecutivo a vender en pública subasta el “auditorio”;
Que, en este razonar irrazonable, los pasos a seguir serian invertir el producido “íntegro” de la venta del “Complejo Casino de Necochea” y del “Auditorio”, en el “Auditorio”, esa resulta ser la motivación o fundamento para modificar el artículo 23º de la Ordenanza Nº 12.009/25. Un Verdadero Absurdo por extravagante;
Que, además es un Verdadero Absurdo por incongruente, pues no puede saberse certeramente si el H. Concejo: ya tiene decidido su erogación total en el “Auditorio” (cuya venta ya fue autorizada al Departamento Ejecutivo -art. 18º cit.-) o bien, con la modificación propuesta en el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25, se ha reservado para sí –y solo para sí- la facultad de decidir la inversión de lo obtenido en subasta;
Que, esta destacada extravagancia e incongruencia legislativa, si bien no acarrea per se consecuencias jurídicas, la misma se ha puesto de manifiesto al solo fin de evidenciar el desmadre intelectivo y la carencia de fundamentos serios o atendibles del que se ha valido el Concejo Deliberante para establecer la criticada disposición modificatoria;
Que, asimismo por otra parte, como se verá a continuación, lo dispuesto en este artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25, queda controvertido el avance o injerencia del órgano legislativo comunal sobre una competencia funcional del Departamento Ejecutivo, en tanto la cuestión presenta innegables connotaciones institucionales que conciernen al gobierno y administración del municipio, y cuya comprensión deviene prioritaria para el mantenimiento del orden institucional, el normal desarrollo de los asuntos públicos y las relaciones coordinadas de los departamentos de gobierno municipal;
Que, de inicio, es pertinente recordar que la Constitución de la Provincia, en su Sección Séptima «del Régimen Municipal», Capítulo Único, establece las atribuciones y responsabilidades de cada departamento municipal sentándose las bases de ellas, regulando que «la administración de los intereses y servicios locales en la Capital y cada uno de los partidos que formen la Provincia, estará a cargo de una municipalidad, compuesta de un departamento ejecutivo unipersonal y un departamento deliberativo…» (art. 190), imponiendo a la Legislatura deslindar «…las atribuciones y responsabilidades de cada departamento, confiriéndoles las facultades necesarias para que ellos puedan atender eficazmente a todos los intereses y servicios locales…» (art. 191, proemio), en virtud de lo cual, corresponde a la Ley Orgánica de las Municipalidades y las leyes que la complementan la fijación y distribución de las atribuciones, potestades, deberes y responsabilidades de cada departamento de gobierno local (cfr. SCBA causa I. 2027, «Sindicato de Trabajadores Municipales de Necochea», sent. 13/12/2000);
Que, la Ley Orgánica de las Municipalidades (Decreto Ley Nº 6769/58 y modif.) dispone que corresponde con exclusividad al Concejo Deliberante “La sanción de las ordenanzas y disposiciones del Municipio…”, las que “…deberán responder a los conceptos de ornato, sanidad, asistencia social, seguridad, moralidad, cultura, educación, protección, fomento, conservación y demás estimaciones encuadradas en su competencia constitucional que coordinen con las atribuciones provinciales y nacionales” (arts. 24 y 25); detallando a continuación las diversas materias sobre las que tiene potestades para legislar (arts. 27, 28 y conc.). Por su parte, el régimen legal comunal citado, consigna que “La administración general y la ejecución de las ordenanzas corresponde exclusivamente al Departamento Ejecutivo” (art. 107), a cuyos “…efectos y conforme a sus deberes y atribuciones dispondrá lo necesario para el cumplimiento de la gestión que le compete. Por consiguiente, durante el desempeño de su mandato el Intendente será el administrador legal y único…” (art. 1º del Reglamento de Contabilidad – Res. H.T.C. del 23/10/1991-);
Que, bajo dicho marco constitucional atrapante, cabe abordar la temática que viene impuesta por lo regulado en el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25, destacando que presenta, basilarmente, tres observaciones fundamentales que resultan jurídicamente insalvables;
Que, en primera y crucial crítica, se hace necesario puntualizar que de lo expuesto hasta aquí, surge con claridad que el ordenamiento jurídico local atribuye al Concejo Deliberante, por un lado, la potestad para dictar normas de carácter general; mientras que, por otra parte, delimita la jurisdicción y competencia del Departamento Ejecutivo otorgándole, en forma exclusiva, las facultades y los medios necesarios para lograr la realización de las obras y prestación de los servicios que la comunidad local necesita;
Que, reseñada así la distribución de competencias y potestades de los dos departamentos que conforman el gobierno municipal, resulta evidente que la creación de un “…un listado de obras y servicios y su respectiva prioridad que se llevara adelante…” con el “Fondo de Reparación Histórica de Necochea” y que será comunicado “…al D.E. para su cumplimiento.”, constituye una propuesta o un típico acto de administración de competencia exclusiva del Departamento Ejecutivo y de tal modo no ha de requerirse mayor esfuerzo intelectual para advertir el avasallamiento de competencias que la ley ha asignado al Departamento Ejecutivo Municipal;
Que, en efecto, el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25 establece aspectos y cuestiones de hecho esenciales que se encuentran contenidas en la llamada “zona de reserva” del Departamento Ejecutivo municipal; en tanto que, como administrador general de la cosa pública municipal, implica la toma de decisión que supone el ejercicio de la fuerza ejecutiva y la oportunidad frente a las necesidades de construir obras públicas o de prestar servicios públicos;
Que, por consiguiente, la creación de un “…un listado de obras y servicios…” dentro del ámbito y administración comunal supone una exclusiva toma de decisión en base a juicios de valor atinentes a quien ostenta y ejerce la administración municipal que, como se ha reseñado, pertenece al ámbito de competencia propia del Departamento Ejecutivo a cargo del Intendente Municipal;
Que, a mayor abundamiento, cuadra subrayar que el artículo 107 del citado Decreto Ley Nº 6769/58 otorga la potestad y deber de la correcta disposición de la “res pública”, reconociéndole implícitamente a su titular, el uso discrecional de los fondos que, aún limitado por las exigencias de la legislación y las reglamentaciones, se encuentra previamente dispuesto en el presupuesto de recursos y gastos aprobados por el Concejo Deliberante (arts. 29, siguientes y conc.);
Que, en función de ello, como segunda crítica, la referida Carta local establece que es atribución inherente al régimen municipal, votar anualmente su presupuesto y los recursos para costearlo, siendo competencia del Departamento Ejecutivo su proyección y del Concejo Deliberante su aprobación (conf. art. 192 inc. 5º); y que la Ley Orgánica de las Municipalidades, al reglamentar la cuestión presupuestaria, dispone que todos los años, para el subsiguiente, el Concejo sancionará el presupuesto de gastos y cálculo de recursos de la Municipalidad y que promulgado que sea el presupuesto, no podrán ser modificado sino por iniciativa del Departamento Ejecutivo (art. 34, L.O.M.);
Que, no le es dable desconocer al Honorable Concejo Deliberante que la propuesta y formulación para la realización de obras y servicios públicos que comprometan la erogación de fondos públicos municipales, inexorablemente, han de estar contemplados e integrar el régimen y sistema presupuestario de la Municipalidad el cual se encuentra a cargo exclusivo del Departamento Ejecutivo (cfr. arts. 9, 12 inc. ‘e’ y ‘f’, 18 inc. ‘c’, 20 inc, 2º aps. ‘c’ y ‘d’ del Decreto Nº 2980/00, de Disposiciones de Administración de los Recursos Financieros Municipales);
Que este conjunto de normas, en definitiva, tiene por objeto que sea el poder administrador quien formule el plan de gobierno anual a través del proyecto de presupuesto, ya que a dicha autoridad incumbe ejecutarlo y responsabilizarse con base a ese instrumento financiero;
Que, de allí que toda iniciativa normativa o cuantitativa relativa a la ordenanza del presupuesto, deberá generarse desde la órbita del Departamento Ejecutivo municipal (cfr. arts. 107, 109 y conc. de la LOM), puesto que, de lo contrario y sin perjuicio de la atribución regulatoria que corresponde al Concejo Deliberante (conf. arts. 24, 25 y ss. de la LOM), el Departamento Deliberativo podría sancionar presupuestos no susceptibles de adecuada financiación y al mismo tiempo, reservarse la potestad de enjuiciar al otro Departamento por insuficiencia o deficiencia en la ejecución (cfr. SCBA causa B. 68.111, «Intendente Municipal de General San Martín», sent. 28/09/2005);
Que, en verdad, este procedimiento aprobatorio del Presupuesto, que suele denominarse “ley de leyes”, constituye una política de Estado, toda vez que, por un lado, presupone el quehacer del Departamento Ejecutivo en articular una trascendente línea de acción estratégica en procura del bienestar general y el interés público, para lo cual, por otro, ha de requerir la obtención de amplios consensos entre las fuerzas políticas que interactúan en el seno del H. Concejo Deliberante que, en definitiva, tienen a su cargo la facultad-deber de aprobarlo en forma definitiva;
Que, con ello, se pretende dejar apontocado que todo presupuesto proyectado por el Ejecutivo comunal y aprobado por el H. Concejo Deliberante no puede ser el resultado del solo interés del gobierno de turno, puesto que la exigente demanda constitucional y legal requiere de la implicancia activa de los dos departamentos de gobierno municipal (cfr. art. 190 de la Constitución Provincial);
Que, en la especie, la Ordenanza Nº 10.078/25 en examen, al establecer un régimen de manejo de fondos públicos obtenidos por la venta del inmueble “Complejo Casino” por una Comisión Especial integrada solo por concejales y cuya actuación queda sujeta solo a mera aprobación por parte del H. Concejo Deliberante, implica que este último se ha arrogado la facultad privativa de determinar la afectación de su inversión en las obras que estime menester, sin que previamente sea presupuestado por parte del Departamento Ejecutivo y ser quien solo asume el expectante rol de mero ejecutor de lo decidido (sin facultad de oposición); todo lo cual constituye otra extravagancia jurídico-normativa;
Que, más aún, debe destacarse que al atribuir a una Comisión Especial -que la Ordenanza Nº 12.078/25 crea-, integrado solo por miembros del Cuerpo, la facultad de determinar las prioridades en materia de obras y servicios municipales, reservándose el pleno del Concejo Deliberante la sanción de la ordenanza que apruebe lo actuado y que, una vez comunicado el Ejecutivo municipal, esté se verá compelido a actuar en el sentido indicado, implica que, en su verdad fáctica, la creación de una nueva partida o ampliación de la respectiva partida presupuestaria que estaría a cargo de aquella Comisión del Cuerpo, dado que intervendría en la elaboración del presupuesto comunal en lo relacionado a la afectación de los gastos del creado “FONDO DE REPARACIÓN HISTÓRICA DE NECOCHEA”;
Que, de tal modo se advierte que la ordenanza N° 12.078/25, avanza en forma manifiesta sobre las atribuciones del Departamento Ejecutivo en materia presupuestaria, pues la Ley Orgánica de las Municipalidades dispone con particular énfasis que solo a este Departamento compete cualquier iniciativa de modificación del presupuesto de gastos y recursos –articulo 34 Decreto Ley 6769/58- (Cfr. SCJBA LP B 59125 I 04/08/1998 in re “Municipalidad de Coronel Dorrego c/Concejo Deliberante de la Municipalidad de Coronel Dorrego s/ Conflicto de Poderes arts. 261. Ley orgánica municipal art. 196 Cons. Prov.”), a la vez que el Cuerpo Deliberativo ha pretendido arrogarse las competencias de este Departamento;
Que, la creación de un “…un listado de obras y servicios y su respectiva prioridad que se llevara adelante…” con el “Fondo de Reparación Histórica de Necochea” y que será comunicado “…al D.E. para su cumplimiento.”, excede el marco de competencia y atribuciones del Concejo Deliberante, a más de implicar un avance sobre la exclusiva competencia del Departamento Ejecutivo comunal en materia de administración municipal, careciendo en consecuencia, el Departamento Deliberativo de facultades para aprobar el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25;
Que, en resumidas cuentas, se desprende con claridad que el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25 configura una invasión en la competencia propia del Departamento Ejecutivo por parte del H. Concejo Deliberante en tanto se arroga potestades y competencias desconociendo lo establecido en los artículos 190, 191 –exordio- y 192 inciso 5º de la Constitución de la Provincia, y 34, 107, 109 y ss. de la LOM;
Que, como tercera crítica y última observación al artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25, con la creación de la mentada Comisión Especial (“organismo administrativo intra-deliberativo”, de curiosa naturaleza sui generis e ilegal) el Departamento Deliberativo parece proponer duplicar los órganos administrativos municipales, habida cuenta que, careciendo aquella Comisión de capacidad técnica para llevar a cabo la tareas en definir las obras y servicios a realizar, determinando un régimen de prioridad y a efectos de dar cumplimiento con los arts. 136 y 138 del Decreto Ley 6769/58, debería contratar personal profesional capacitado para asesorar a la misma y todo ello para realizar una típica actividad administrativa que es propia del Departamento Ejecutivo; implicando así una duplicidad de órganos o reparticiones municipales que se sumaría a la que cuenta y que, en forma orgánico-funcional y por imperativo legal, actúa y opera en el ámbito del Departamento Ejecutivo (cfr. arts. 9, 12 inc. ‘e’ y ‘f’, 18 inc. ‘c’, 20 inc, 2º aps. ‘c’ y ‘d’ del Decreto Nº 2980/00, de Disposiciones de Administración de los Recursos Financieros Municipales, 107, 132, 136, 138, 178 inc. 1º, 274 y conc. de la LOM);
Que, además, para poder cumplir con las funciones asignadas a esta Comisión Especial, la misma y/o sus concejales integrantes deberían tener ascendencia en las Secretarías del Departamento Ejecutivo competente a los fines de proveerles la información técnica respectiva, como así también sobre el Contador Municipal y/o Tesorero Municipal, en orden a sus atribuciones y competencias en el control y fiscalización de las cuentas públicas, entre otros funcionarios de este último departamento de gobierno comunal, inmiscuyéndose irrefutablemente en la potestad organizativa y privativas del Poder Administrador, transgrediéndose de tal modo y en forma mayúscula lo dispuesto por el articulo 178 y siguientes de la L.O.M;
Que, va de suyo, que lo propuesto en el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.078/25 constituye una flagrante invasión a las esferas competenciales que han sido asignadas al Departamento Ejecutivo por la Constitución de la Provincia, la Ley Orgánica de las Municipalidades y las demás normas que las complementan y reglamentan, toda vez que, al interferir en atribuciones privativas del Poder Administrador Municipal, aquella disposición queda alcanzada por la sanción de nulidad que el artículo 240 de la LOM prevé para los actos jurídicos municipales que no estén constituidos según la competencia, forma y contenidos determinados en él;
Que, la Ordenanza Nº 12.078/25 paradójicamente, ante el cúmulo de ilegalidades, incoherencias e inseguridades jurídicas, resulta ser un desincentivo concreto para que potenciales interesados inviertan en Necochea, marcando, así como claro objetivo procurado el fracaso de la venta en subasta pública del “Complejo Casino de Necochea”, conforme fuera establecida en la Ordenanza Nº 12.009/25;
Que, por su parte, corresponde señalar que con fecha 6 de enero de 2026, se ha procedido a dictar el Decreto Nº 18/26, mediante el cual, en el marco del texto original de la Ordenanza Nº 12.009/25, se tuvo por aceptada la designación efectuada en sorteo público de los Martilleros y Corredores Públicos: Sandra Mariana Ortega, Matricula 314, Tomo II Folio 1 del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Necochea y Oscar Luis Pérez, Matricula 265, Tomo I Folio 89 del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Necochea, en el carácter de titular y suplente respectivamente, designaciones que, conforme surge del acta de sorteo obrante a fs. 175 y del acta de comprobación notarial obrante fs. 176/179 del Expediente Nº 1086/25, se efectuaran en los términos de lo dispuesto por el artículo 4º de la Ordenanza Nº 12.009/25 y Decreto Nº 3773/25;
Asimismo, mediante el citado Decreto Nº 18/26, se procedió a fijar como fecha en la cual se llevará a cabo el acto de venta en Subasta Pública del “Complejo Casino de Necochea”, el día 11 de febrero de 2026 a las 15:00 horas, la cual se realizará en el salón de actos «Dr. Domingo J. Taraborelli» de la Municipalidad de Necochea, sito en calle 56 N° 2945, segundo piso, de la ciudad y partido de Necochea y regulándose a su vez todo lo atinente a dicha subasta en un todo de acuerdo al texto original de la Ordenanza Nº 12.009/25;
Que, de acuerdo a ello, con fechas 8, 9 y 10 de enero de 2026 se han realizado las correspondientes publicaciones de edictos en el periódico local “Ecos Diarios”, procediéndose a su vez a publicar edictos en el SIBOM (Boletines Oficiales Municipales) edición Nº 8 del 09/01/2026, edición Nº 9 del 12/01/2026 y previéndose un tercera publicación en dicho Boletín con fecha 13/01/2026. Asimismo, a partir del 16/01/2026 se realizarán las publicaciones por el término de tres (3) días en el “Boletín Oficial” de la Provincia de Buenos Aires;
Que, en este estado y a los fines de evitar la clara intencionalidad y finalidad procurada por la sanción de la Ordenanza Nº 12.078/25, de desalentar la participación de interesados en la subasta, desincentivar la inversión privada, perpetuar un paisaje desolador y ruinoso, eternizar la antipostal de Necochea, tratar que el distrito de Necochea sea superado por otras localidades vecinas que apuestan a su desarrollo, de intentar profundizar un paisaje urbano degradado y poco agradable que afecta negativamente la calidad de vida y reduce el potencial económico y turístico del entorno circundante al “Complejo Casino de Necochea”, razones de legalidad, juridicidad, oportunidad, mérito y conveniencia hacen necesario y autorizan al Departamento Ejecutivo a ejercer el poder de veto respecto de la Ordenanza Nº 12.078/25;
Que, conforme fuera expuesto al inicio del presente, a fs. 24/38 del Expediente Nº 7239/25, la Secretaria de Legal y Técnica ha tomado la intervención de su competencia;
Que, en consecuencia, el presente se dicta en ejercicio de las atribuciones conferidas al Departamento Ejecutivo por el artículo 108 inciso 2º de la Ley Orgánica de las Municipalidades – Decreto Ley 6769/58-;
POR TODO ELLO:
EL INTENDENTE MUNICIPAL, EN USO DE SUS LEGITIMAS ATRIBUCIONES, DICTA EL SIGUIENTE:
DECRETO
ARTÍCULO 1º: Vétase la Ordenanza N° 12.078/25, sancionada por el Honorable Concejo Deliberante, en Sesión Ordinaria, con fecha 30 de diciembre de 2025, por los motivosexpuestos en el considerando del presente Decreto.
ARTÍCULO 2º: Devuélvase al H. Concejo Deliberante la Ordenanza mencionada en el artículo anterior.
ARTÍCULO 3º: Regístrese, dese al Libro de Decretos y Resoluciones, publíquese, comuníquese y oportunamente archívese.
REGISTRADO BAJO Nº……………
